住房商业贷款浮动利率执行至今，我相信绝大部分人对住房商业贷款利率的构成已不陌生，它由两部分组成：五年期贷款市场报价利率（LPR）和固定加点数。

举个简单例子，若张三的固定加点数为30个基点（即0.3%），而当前五年期LPR为3.5%，那么他的实际商贷利率就是3.8%。值得注意的是，固定加点数可以是负数，近年来随着房贷利率持续下行，增量房贷和大部分存量贷款的加点数早已转为负值。

近期，上海发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》引发市场关注。该政策自8月26日起实施，核心变化之一是取消首套房与二套房区分，这一调整间接推动了二套房商贷利率的变动。

具体来看，增量二套房贷款可直接享受与首套房同等的优惠利率，目前普遍低于3.1%，银行直接在购房者申请房贷时匹配相应的利率；但存量二套房贷款则需主动申请，经银行审核通过后方可下调利率，本文的重点在存量二套房利率的调整幅度及操作流程上。

此次利率下调的关键在于固定加点数的调整，与五年期LPR变动无关。此前，上海的存量二套房贷款加点数存在特殊限制，最低仅能降至-5个基点（-0.05%），明显高于其他地区，而新政取消首套与二套的区分后，为存量贷款加点数下调打开了政策空间。

根据央行去年发布的规则，各地需每季度以全国新发放房贷平均加点数为基准，对存量贷款进行动态调整。若个人贷款的固定加点数高于全国平均水平30个基点以上，则需下调至"平均加点数+30个基点"。

央行公布的数据显示今年二季度全国新发放商贷平均利率为3.09%，而二季度各月五年期LPR的算术平均值为3.53%，由此可计算出新发放贷款的平均加点数为负44个基点（-0.44%）。

而上海存量二套房贷款的加点数此前为-5个基点（-0.05%），高于全国平均水平30个基点以上，触发调整条件。根据规则，其加点数需下调至"全国平均加点数（-44bp）+30bp"，即负14个基点（-0.14%）。

这一调整意味着，上海存量二套房商贷利率将变为"五年期LPR-0.14%"。具体利率取决于贷款人目前五年期LPR的计价值：若按最新的3.5%计算，调整后利率为3.36%；若仍按3.6%计价，则暂时为3.46%，待LPR更新后自动调整为3.36%。

以笔者为例，由于贷款已挂钩最新五年期LPR，申请下调后从8月30日起利率将降至3.36%。

关于申请流程，操作非常便捷，无需前往银行网点，只需打开贷款行的手机银行APP，在搜索栏输入"房贷利率"即可找到相关功能入口，符合条件的用户进入后，系统会自动显示调整后的加点数及执行利率，确认申请后次日即可完成调整。

尽管此次加点数下调幅度不大（从-5bp至-14bp），但积少成多，长期看仍有积极意义。回顾近年变化，2019年笔者申请第二套住房商贷时的初始利率高达5.39%，如今已降至3.36%，六年累计下降2.03个百分点，每月利息支出显著减少。

最后提醒一下上海符合条件的二套房贷款人，不要忘记主动申请下调固定加点数，有些银行已经可以操作了，有些银行则是在9月1日开放申请通道。

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